¿Por qué las cocheras ganan lugar en las carteras de inversión?
4 de octubreLas cocheras tanto individuales, como las que se manejan en pool de renta dentro de los estacionamientos por hora, han ganado terreno como destino de los ahorros. Varios motivos hacen de éstas una herramienta de inversión atractiva: aporta un título de propiedad y requiere bajo capital dentro del segmento inmobiliario. Además existe alta demanda, lo que genera no sólo ocupación segura sino también alto grado de liquidez. 2017 viene con grandes proyecciones en este mercado.
El parque automotor sigue aumentando. Según informó la Asociación de Concesionarios de Automotores de la República Argentina (Acara) durante septiembre de este año se patentaron 78.889 vehículos, lo que muestra un crecimiento del 10,9% en comparación con el mismo mes de 2016 en que se habían patentado 71.117 unidades. De esta manera el sector acumula un total de 700.348 rodados vendidos en los primeros nueve meses de 2017, un 28,3% más que en igual período del año pasado cuando se vendieron 545.894.
¿Dónde se van a estacionar esos autos?
Imposible saberlo. Sobre todo si consideramos que el ritmo de construcción de estacionamientos es lento y tiende a bajar. Estadísticas de AGES (Asociación de Garages y Estacionamientos) muestran que cada año, el nivel de construcción de edificios de estacionamientos es menor.
La ecuación más autos, menos estacionamientos, genera una oportunidad de inversión interesante, para quienes gustan de las ventajas y solidez que suele ofrecer el mercado inmobiliario.
En una época de cambios en política económica, las recomendaciones de inversión para pequeños y medianos ahorristas, van desde plazo fijo, fondos comunes de inversión hasta metros cuadrados.
Si bien muchos ahorristas se resisten a la idea de invertir en el sector inmobiliario porque prefieren inversiones con más liquidez, otros se están abocando a las distintas opciones que ofrecer este mercado e incorporando las cocheras a sus carteras de inversión. Contar con un espacio en un estacionamiento significa en el segmento inmobiliario, la alternativa con más alto grado de liquidez, por los precios y el nivel de demanda que existe.
Como inversión, son un segmento rentable, ya que tienen una demanda genuina asegurada en las zonas de alta densidad, no requieren de un gran capital de ingreso y el retorno es rápido, con una tasa más alta a la de un departamento. De acuerdo a lo que informan distintos especialistas en Real Estate, se calcula una renta del 5 al 7 por ciento anual en dólares.
“Distintas variables fundamentales permiten tener confianza en que la demanda de espacios de estacionamiento se mantendrá firme, entre las que se pueden contar el aumento del parque automotor, una legislación más estricta, abarcadora y cara de estacionamiento medido, el incremento en los controles de vigilancia móvil por mal estacionamiento sumado al aumento en el precio de multas y acarreos. A su vez, la oferta de espacios nuevos es relativamente escasa e inflexible. Esto continuará garantizando una buena rentabilidad neta, superior al 5% en dólares. El hecho de ser un activo real permite que funcione como reserva de valor frente a la inflación y mantenga su valor en moneda dura”, remarcó Esteban Súcari, socio de la firma Ecocheras.
Cocheras vs. Departamentos
En cuanto al comparativo con departamentos, estos hoy están ofreciendo una renta promedio de un 3% anual, y se prevé que esa renta se complique por la nueva ley de alquileres, lo que puede complicar la actualización de la renta en función de la inflación entre otras cosas.
Además cabe destacar que el grado de liquidez de una cochera es mucho mayor, siendo tres meses el período promedio de venta de una cochera.
La rentabilidad de los alquileres de departamentos se ha mantenido a la baja desde hace años como consecuencia de la desvalorización de pagos futuros del contrato de alquiler debido a que el precio no puede ser actualizado automáticamente a través de índices inflacionarios por ley.
Luego de tocar fondo a finales de 2014, la rentabilidad bruta de departamentos para vivienda en la Ciudad de Buenos Aires ha comenzado a mostrar mejores rendimientos. Si bien en el último tiempo las propiedades han mostrado un incremento en su precio, los alquileres han imitado esta dinámica, incluso superándola lo que permitió la reciente recuperación del rendimiento de la inversión. Pese a este incremento, el rendimiento actual de dicho activo aún se encuentra lejos de una cartera de inversión ideal debido a que, si se analiza la rentabilidad neta, es decir, teniendo en cuenta todos los gastos que el activo requiere (luz, gas, expensas, ABL, etc.) se tomaría prácticamente 33 años en recuperar el valor de la inversión realizada. Asimismo, si se tiene en cuenta el proceso de ajuste de precios regulados en las tarifas de servicios públicos que ha comenzado el año pasado, el plazo para recuperar el monto invertido se eleva aún más.
Un mercado con opciones
Quienes estén interesados en participar del negocio de los estacionamientos, pueden formar parte de un fideicomiso inmobiliario y ser en un futuro dueños de uno o varios sectores de un edificio exclusivo de cocheras.
Por tanto, en este sistema, el inversor cuenta con el beneficio de aportar la cochera al garage comercial, participando de las ganancias del estacionamiento (pool de renta). Y si no lo desea, puede hacer uso de la unidad en forma particular o, como es el esquema tradicional, alquilándola a un tercero.
En el caso de asignarla al pool de renta, el fideicomiso administrador recibe los ingresos de las ventas diarias y mensuales, y abona todos los gastos (expensas, servicios, personal, seguros, etc.). La ganancia mensual se distribuye en forma proporcional entre todos los propietarios, sin importar la ocupación específica de cada cochera.
Un punto no menor es que en este negocio no sólo se obtiene un ingreso por la renta propia de la explotación comercial o particular sino también por la valoración de la propiedad, que va subiendo cada año.
